Investigación alerta sobre impacto de condominios en las ciudades

Manrique Vindas Segura

La construcción de condominios horizontales y verticales se ha convertido en la principal forma de desarrollo urbanístico de nuestro país,  relegando a un segundo plano a las urbanizaciones.

La investigación plantea que los condominios dificultan la circulación vial y marcan mucho más las diferencias sociales. Foto: Ing. Adrián Gerardo Valenciano Sequeira.

La principal diferencia entre ambos modelos radica en que las calles, parques y zonas verdes de los condominios son zonas privadas y para uso exclusivo de los condóminos, mientras que las calles de las urbanizaciones son municipales y los parques y áreas verdes son para uso de toda la población.

Una investigación pionera de la Universidad de Costa Rica (UCR) analiza el impacto de los condominios en la circulación vehicular, el paisaje, la segregación, los espacios de disfrute común y el bienestar de la población.

La investigación se denomina “Evaluación del impacto en el funcionamiento de una ciudad causado por el desarrollo de condominios horizontales residenciales de gran tamaño según sus características, en zonas de Alajuela, Heredia, Curridabat y La Unión”.

El estudio fue realizado por el estudiante Adrián Gerardo Valenciano Sequeira en el marco de su tesis de graduación para obtener el grado de Licenciatura en Ingeniería Civil.

La investigación alerta sobre el fenómeno de que los condominios proliferan en todo el país como enclaves amurallados y aislados del resto de la ciudad.

En su tesis el Ing. Valenciano señala que “A pesar del poco (o nulo) aporte de la figura de condominios al país en cuanto a espacios públicos, no hay una cultura de información acerca de este tema. La población, los desarrolladores y las instituciones correspondientes, no han sido críticos a la hora de tratar el tema de la obtención de espacios públicos y carreteras”.

Desde el punto de vista jurídico, la investigación alerta sobre que el hecho de que la ley faculta a las municipalidades a exigir áreas recreativas a los desarrolladores de proyectos habitacionales, “pero esta exigencia se han aplicado a lo largo de la historia únicamente a las urbanizaciones, ya que los condominios han sido interpretados como un régimen de propiedad y no como un instrumento urbanizador”. (VER RECUADRO)

El director del proyecto de graduación, Ing. Luis  Zamora González, quien también es director del Programa de Investigación en Desarrollo Urbano Sostenible de la UCR (ProDUS), unidad en la cual se hizo la investigación, explicó que la investigación plantea que el condominio debe ser considerado como un método urbanizador y no un régimen de propiedad y también plantea la gran pregunta de ¿qué es lo que el condominio le da a la ciudad?

Sobre esto explicó que el condominio como usuario de la ciudad debe también aportarle algo a esta y ser recíproco al igual que lo fue la urbanización que daba calles a la ciudad “porque debemos tener redundancia de vías para evitar, como sucede ahora en algunas zonas, donde tenemos una calle principal y todos los proyectos habitacionales confluyen a una misma calle y al final todos tenemos que salir por ahí y no hay una redundancia de vías”.

El Ing. Zamora recalcó que ProDUS está tratando de  incorporar una solución al problema en los planes reguladores que elabora a solicitud de algunas municipalidades, así “en muchos de los planes reguladores hemos trabajado con las municipalidades y hemos logrado que ellos comprendan la importancia de que el desarrollador también le dé a la ciudad calles, y que le de áreas verdes, etc., para tener una mejor calidad de vida, tener una mejor ciudad, y que eso no está pasando hoy.

“Entonces en los planes reguladores nosotros estamos incluyendo ciertas regulaciones para que a un condominio se le regule el tamaño, y no sean estos condominios monstruosos”.

De igual forma,  dijo que se está estipulando en los planes reguladores que el desarrollador le dé calles, en las cercanías fuera del condominio, a la ciudad. También que le facilite áreas recreativas en las cuales pueda compartir toda la comunidad y que suministre de zonas verdes a la comunidad donde está ubicado el condominio, para ayudar a mejorar la calidad de vida de toda la población y no solo de los condóminos.

En cuanto a la segregación social, el Ing. Zamora recalcó que el condominio hace que se marquen mucho las diferencias de clase social. 

Las murallas y tapias no solo afean el paisaje, sino que dificultan la comunicación y la convivencia entre las personas. Foto: Ing. Adrián Gerardo Valenciano Sequeira

ANÁLISIS JURÍDICO DEL

RÉGIMEN DE CONDOMINIO

1) Al realizar el análisis jurídico en el Capítulo 4 de la presente investigación, fue posible aclarar el panorama y determinar realmente cómo se está legislando la ciudad hoy en día, y por ende, qué requerimiento o solicitudes se le están haciendo a los condominios, en pos del mejor desarrollo de las poblaciones.

2) El artículo 40 de la Ley 4240 ha sido fundamental en cuanto a la obtención de áreas recreativas por parte de las municipalidades de los diferentes cantones. Sin embargo, estas exigencias se han aplicado a lo largo de la historia únicamente a las urbanizaciones, ya que los condominios han sido interpretados  como un régimen de propiedad y no como un instrumento urbanizador.

3) Mediante el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, se le hacen solicitudes más específicas a los desarrolladores, como la generación y mejora de carreteras, velar por garantizar que las áreas recreativas cedidas presenten las condiciones adecuadas, etc.

4) En cuanto a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y su Reglamento, es sumamente preocupante que las únicas exigencias que se le hacen a este tipo de desarrollos sean a lo interno de sus propiedades.

5) No se está aprovechando la oportunidad de poder incorporar los condominios como herramienta de desarrollo de la ciudad y exigirle a éstos un aporte,  ya sea de áreas recreativas o carreteras para el goce de todos los ciudadanos, y no únicamente de sus condóminos.

6) Los planes reguladores estudiados, a pesar de ser una potencial herramienta para el ordenamiento territorial, no están cumpliendo esta función y más bien en su mayoría remiten a la Ley 7933, la cual es sumamente permisiva y que está lejos de buscar un favorecimiento para la ciudad.