Desde el año 2000, el Estado fue reduciendo la inversión en vivienda de interés social dentro de la GAM aduciendo que los precios de los terrenos son mucho más altos aquí debido a la escasez de tierras urbanizables.

La investigación alerta que este modelo de inversión es una acción incorrecta ante la falta de tierra barata y disponible dentro de la GAM, porque los costos alternos de la reubicación en zonas alejadas, tanto sociales como económicos, genera consecuencias negativas para los beneficiarios en términos de su calidad de vida: aumento en tiempos de viaje, acceso a servicios y trabajo, segregación entre sectores de diferentes ingresos.

La GAM es la zona del país que brinda el mayor número de puestos de trabajo y que posee mayor  acceso a los servicios básicos, recursos e infraestructura, lo que permite el desarrollo de la calidad de vida de sus pobladores.

Sin embargo aquí la construcción de viviendas para hogares de ingresos bajos es casi nula, ya que el Estado redujo considerablemente los proyectos vivienda de interés social, mientras los desarrolladores privados de proyectos habitacionales solo construyen para familias de elevados ingresos.

La investigación fue realizada por la Ing. Diana Carolina Sanabria Barboza como parte de su proyecto de graduación para obtener el grado de Licenciatura en Ingeniería Civil, el cual  se denomina: "Desarrollo de una metodología para la identificación de territorios con potencial para la ubicación de viviendas de interés social en la Gran Área Metropolitana".

En su estudio la Ing. Sanabria plantea que “en la GAM es posible promover la inclusión social y la densificación, mediante el aprovechamiento de las áreas con aptitud residencial, a través de políticas eficientes y planificación urbana”.

Además, llama la atención en que la oferta de vivienda en la GAM “está enfocada a segmentos de la población de alta capacidad adquisitiva. Para disminuir la brecha con respecto a la oferta de vivienda para hogares con ingresos altos, es necesaria la implementación de políticas de ordenamiento efectivas y enfocadas en esta temática”.

Por esta razón la Ing. Sanabria considera que “el Estado debe retomar la injerencia en la construcción de vivienda social dentro de los límites de la GAM, optando por la densificación planificada a través de proyectos colectivos en contraposición a la expansión, la promoción exclusiva de bonos para vivienda individual y el desarrollo de proyectos fuera de este territorio”.

Tierra disponible

En su investigación, la Ing. Sanabria descubrió que el área total que posee potencial para la construcción de vivienda social es de 41.094,5 hectáreas, lo cual representa el 23,1% del área total de la GAM.

De este territorio, las zonas con condición óptima y muy buena es del 11,8%, lo que significa que son escasas en comparación a las zonas que tienen condición buena, regular y aceptable que llegan a un 88,2%, según los rangos de categoría de calificación desarrollados en el estudio.

Asimismo, revela que los cantones en donde se ubican los centros de cada una de las cuatro subáreas metropolitanas, es decir San José, Alajuela, Heredia y Cartago,  son los que presentan mayor cantidad de zonas con potencial para vivienda social.

De la GAM, seis cantones destacan por poseer condiciones óptimas o muy buenas para el desarrollo habitacional. Montes de Oca encabeza la lista con 57,9% del territorio apto, Curridabat con un 40,8%, Aserrí con u 34,6%, Desamparados con un 32,7%,  el cantón de San José con un 24,9% y Goicoechea con un 22,8%.

El estudio puntualiza las zonas que ofrecen condiciones óptimas para desarrollar proyectos estatales de interés social son las siguientes:

“Río Segundo del cantón Alajuela, San Isidro del cantón Vázquez de Coronado, Cinco Esquinas del cantón Tibás, Guadalupe y San Francisco del cantón Goicoechea, San Vicente del cantón Moravia, Mercedes, Sabanilla y San Pedro de Montes de Oca, Zapote, San Francisco de Dos Ríos y San Sebastián del cantón San José, Alajuelita del cantón del mismo nombre, San Antonio del cantón Desamparados y (parte) Occidental del cantón Cartago”.

Para determinar si un territorio es óptimo o bueno para vivienda social, se tomó en cuenta que “el bienestar integral de los habitantes de un proyecto de vivienda es sensible a la cercanía de servicios urbanos, e incluso más sensible en el caso de habitantes de proyectos de vivienda de interés social, quienes dependen completamente de los servicios públicos y colectivos, en contraposición a opciones privadas e individuales que son económicamente costosas”.

Sobre la importancia de los servicios, el director del proyecto de graduación, Ing. Luis  Zamora González, quien también es director del Programa de Investigación en Desarrollo Urbano Sostenible (ProDUS), unidad en la cual se hizo la investigación, explicó que hicieron un mapeo de los servicios disponibles en las zonas urbanizables de la GAM.

El Ing. Zamora detalló que lo que hicieron fue “mapear las zonas donde había alcantarillado sanitario, servicio de transporte público, donde había acceso a las escuelas, colegios, a los centros de salud y hospitales, zonas verdes. Luego empezamos a investigar distancias a las que sería razonable que estuviera un proyecto de esos servicios”.

Además de esto, se consideraron aspectos como el desnivel del terreno, cercanía de mantos acuíferos y áreas protegidas, amenazas naturales y el plan regulador de la Municipalidad, entres otros.

Al defender que la vivienda social no se debe construir solo fuera de la GAM, en las zonas rurales, el estudio enfatiza que es necesario recuperar la ciudad con objetivos habitacionales.

La Ing. Sanabria argumenta que “el alto valor de los terrenos de la GAM, en comparación (con) otras regiones, se ve minimizado por la amplia accesibilidad a infraestructura: el costo total de acondicionar un terreno barato pero carente de infraestructura en su entorno, porque se localiza en una zona remota, es superior al costo total de desarrollar un terreno urbano que está servido por los recursos necesarios para el desarrollo socioeconómico de sus habitantes. Además, vivir en la zona urbana disminuye los costos y tiempos de transporte”.

El estudio señala la necesidad de retomar la vivienda social en la GAM por los factores antes mencionados y además porque “la GAM es una región altamente competitiva por su concentración de recursos e inversión, cobertura de servicios públicos y privados, por su dominio de las actividades económicas y fuentes de trabajo formal e informal”.