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PRODUS-UCR

Nuevas viviendas de la GAM están fuera del alcance de quienes las necesitan

Manrique Vindas Segura

Según estudios realizados en la Universidad de Costa Rica (UCR), el 80% de los habitantes de la Gran Área Metropolitana (GAM) nunca podría comprar alguno de las casas,  apartamentos y condominios que se están construyendo y vendiendo aquí, ya que no tienen el ingreso suficiente para cumplir con los requisitos de financiamiento de los bancos.

En los últimos años ha habido un gran desarrollo inmobiliario en la GAM, sin embargo la Encuesta de Hogares del 2015 muestra que solo un pequeño porcentaje de la población recibe ingresos suficientes para adquirir las viviendas o apartamentos que se están construyendo.

Fuente:
Carlos González Sicard

El estudio se denomina “Análisis espacio-temporal de construcciones residenciales en la Gran Área Metropolitana entre 1995-2014”, y fue elaborado por el estudiante Carlos González Sicard,
de la Escuela de Ingeniería Civil, como parte de su investigación para elaborar su tesis de Licenciatura en esa carrera. El proyecto fue coordinado por el director de ProDUS, el Ing. Luis Zamora González. 

Sobre la investigación, el Ing. Zamora dijo que el tesiario hizo un análisis tomando como referencia el ingreso económico promedio de los hogares de la GAM, reportado en la Encuesta de Hogares del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC) del 2015, para compararlo con los precios de los condominios que se están vendiendo.

Explicó que para esta comparación González “analizó en cuánto se están vendiendo en el mercado los condominios y apartamentos que hay en oferta actualmente y cuál es el ingreso que se requiere para calificar para un préstamo, según los requisitos que están pidiendo los bancos. Entonces notamos que un gran porcentaje de la población de la GAM no tendría acceso a esa oferta de vivienda que se está dando”.

De ahí se desprende, según el Ing. Zamorta “que poco menos de un 20% de la población de la GAM podría acceder a estos proyectos que se están vendiendo”.

La investigación señala que esto significa que “el mercado está, hasta cierto punto, satisfaciendo la demanda efectiva (con respaldo económico), pero hay una demanda potencial (sin respaldo económico) a la que no se le están dando opciones de vivienda”.

El panorama podría ser más grave si se considera que las entidades financieras solicitan un porcentaje de endeudamiento que represente como máximo entre un 30% y un 50% del ingreso neto mensual del hogar.

En este sentido,  la investigación señala que el cálculo que realiza “supone que quien solicita el crédito no posee deudas activas, ya que este análisis se le realiza una vez se haga el trámite formal correspondiente.

“De esta manera, lo que se analiza es si el salario del solicitante es superior al salario requerido que arroja la calculadora, que a su vez está asociado al monto del préstamo, para comprobar la capacidad de pago”, detalla el estudio.

La investigación llama la atención sobre el hecho de que, aunque los precios de venta de los proyectos habitacionales son elevados, el área de la vivienda que se recibe a cambio es pequeña. Por ejemplo, una torre en Pavas tiene opciones de apartamentos en altura de 33 m² con un precio de venta de aproximadamente de unos 50 millones de colones.

Comparando precios

El estudio detalla que los proyectos de vivienda más económicos se encuentran en los distritos de Ulloa, Alajuela, Pavas, Purral, San Antonio de Alajuela y San Rafael de Alajuela, mientas que los más costosos están ubicados en San Francisco de Heredia, Escazú, Pavas (Rohrmoser), Santa Ana, Mata Redonda y San Rafael de Escazú.”

Otra de las conclusiones de la investigación es que “se está presentando una situación en la que la oferta no es verdaderamente inclusiva; es por esto que los hogares de bajos ingresos aspiran a opciones de vivienda subsidiadas de menor tamaño.

“Es decir, existe un mercado, hasta ahora muy poco explotado, que podría optar por una solución de vivienda si las condiciones fueran más accesibles”, explica el informe.

El estudio plantea la interrogante de “por qué los desarrolladores no se han dado cuenta que existe una demanda potencial considerable que está necesitando otro tipo de solución habitacional con un precio de venta menor a lo que se pone a disposición hoy en día”.

Sobre esto, el estudio concluye que “sería importante analizar las condiciones socioeconómicas de las personas o familias que están comprando obras de uso habitacional actualmente para determinar, por ejemplo, si son nacionales o extranjeros, parejas, familias pequeñas o incluso si son personas que no necesitan propiamente la unidad habitacional sino que la adquieren para alquilarla.”

En este sentido advierte que “los que terminan siendo dueños de las viviendas ofrecidas a altos precios son las personas que ya han satisfecho su necesidad habitacional y toman ventaja de las condiciones de mercado para obtener ganancias.

“Por ejemplo, es común ver que en los proyectos residenciales más exclusivos, e incluso en los más accesibles, hay dueños de varias unidades habitacionales que las ponen a disposición de la población con opciones de alquiler”.

Sobre este tema,  la investigación remite al décimo informe del Estado de la Nación, donde se señala “que esta región (GAM) es mayoritariamente un espacio de clase media con concentraciones de pobres hacinados en zonas pequeñas.”

Actualizado el viernes 13 de octubre del 2017 a las 9:00 a.m. por César A. Parral

El estudio fue elaborado por el estudiante Carlos González Sicard, como parte de su  proyecto de tesis bajo la coordinación el Ing. Luis Zamora González, director de ProDUS-UCR.

OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIÓN

“Este trabajo busca analizar las tendencias y las repercusiones del crecimiento urbano en la GAM, entre 1995-2014, a partir de un abordaje focalizado a las construcciones habitacionales, para poder responder interrogantes como: ¿a qué mercado meta están dirigidos los proyectos residenciales?, ¿qué tamaño tiene cada unidad?, ¿cuál es el precio que ofrecen y cómo varía según su ubicación?, ¿hay opciones para todos los niveles socioeconómicos?, ¿cuál es la situación para cada distrito?, ¿cómo ha variado la oferta de cada tipología de vivienda en el tiempo?, ¿qué cambios ha tenido la composición de cada cantón de la GAM según el destino de obra?”